De verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering: wat moet uw aannemer verzekerd hebben?

Als bouwheer kunt u in dergelijke gevallen onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Maar wat gebeurt er wanneer de aannemer intussen failliet is gegaan of niet langer over voldoende middelen beschikt om de schade te vergoeden?

Om bouwheren tegen dat risico te beschermen, voerde de wetgever een verplichte verzekering voor de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid in.

Waarom bestaat deze verplichte verzekering?

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten houdt in dat zij gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken aansprakelijk kunnen worden gesteld voor bepaalde ernstige gebreken die de stabiliteit of soliditeit van het gebouw aantasten.

Die aansprakelijkheid biedt echter op zichzelf geen garantie dat de bouwheer zijn schade ook effectief vergoed krijgt. Een aansprakelijke aannemer die failliet gaat of financieel onvermogend is, kan immers moeilijk tot betaling worden gedwongen.

Daarom verplicht de wet van 31 mei 2017, ook wel de Wet Peeters-Borsus genoemd, bepaalde bouwprofessionals om zich te verzekeren tegen hun tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid.

De regeling trad in werking op 1 juli 2018.

Wie moet verplicht verzekerd zijn?

De verzekeringsplicht geldt voor architecten, aannemers en bepaalde andere dienstverleners in de bouwsector wanneer hun tienjarige aansprakelijkheid in het gedrang kan komen door beroepsmatige werkzaamheden aan woningen in België.

Het begrip "woning" wordt daarbij ruim opgevat. Het gaat om een gebouw of een deel daarvan — bijvoorbeeld een appartement of een tweede verblijf — waarvan meer dan 50% van de oppervlakte bestemd is voor bewoning.

Er is wel een belangrijke beperking. De verplichte verzekering geldt enkel voor woningbouw waarvoor de tussenkomst van een architect wettelijk verplicht is.

Voor andere bouwprojecten, zoals bepaalde kantoren, winkels of andere niet-residentiële gebouwen, geldt deze specifieke verzekeringsplicht dus niet.

Dat betekent overigens niet dat voor dergelijke projecten geen verzekeringen bestaan of dat de betrokken bouwprofessionals nooit aansprakelijk kunnen zijn. De wettelijke regeling van de verplichte tienjarige verzekering is daar alleen niet op dezelfde manier van toepassing.

Wat dekt de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering?

De verzekering dekt de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid zoals bedoeld in de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek.

De dekking is wel wettelijk afgebakend. Het gaat in essentie om de aansprakelijkheid voor de soliditeit en stabiliteit van de woning en van de gesloten ruwbouw.

Ook bepaalde problemen met de waterdichtheid vallen onder de dekking, wanneer die waterdichtheidsproblemen de soliditeit of stabiliteit van de woning in gevaar brengen.

Een gewone lekkage of een esthetisch probleem betekent dus niet automatisch dat u een beroep kunt doen op deze verplichte verzekering.

Zo vallen onder meer schade van louter esthetische aard, zuivere immateriële schade en bepaalde zichtbare gebreken die bij de voorlopige oplevering bekend waren, buiten de verplichte dekking.

Ook voor kleinere schadebedragen geldt een wettelijke drempel.

Hoeveel bedraagt de dekking?

De wet voorziet in een minimale verzekeringsdekking.

Wanneer de wederopbouwwaarde van de woning hoger ligt dan 500.000 euro, bedraagt de minimale dekking 500.000 euro per schadegeval. Ligt de wederopbouwwaarde lager, dan moet de volledige wederopbouwwaarde worden verzekerd.

De concrete polisvoorwaarden blijven uiteraard belangrijk. Een verzekeringsattest alleen volstaat dus niet om te weten welke risico's precies verzekerd zijn.

Wat betekent dit voor u als bouwheer?

Als particuliere bouwheer hoeft u niet zelf een verzekering af te sluiten voor de tienjarige aansprakelijkheid van uw aannemer of architect. De verzekeringsplicht ligt bij de betrokken bouwprofessional.

Toch doet u er goed aan om de verzekering niet als een loutere formaliteit te beschouwen.

Voor de aanvang van de werken moet de aannemer u een verzekeringsattest bezorgen waaruit blijkt dat hij over de vereiste verzekering beschikt. Ook de architect speelt hierin een belangrijke rol. Wanneer hij het verzekeringsattest niet spontaan ontvangt, moet hij dit opvragen.

Het is dus verstandig om de attesten niet pas bij een eventueel schadegeval op te vragen, maar ze al vóór de start van de werken te controleren en bij uw bouwdossier te bewaren.

Wat als u de woning later koopt?

Ook bij de verkoop van een woning kan de verplichte verzekering een rol spelen.

Koopt u een woning binnen de periode waarin de tienjarige aansprakelijkheid nog loopt, dan moet de notaris bij de overdracht onder meer nagaan of de vereiste verzekeringsattesten worden overgemaakt aan de koper.

Dat is belangrijk omdat de rechten die verbonden zijn aan de tienjarige aansprakelijkheid in bepaalde omstandigheden met de woning kunnen meegaan naar de nieuwe eigenaar.

Koopt u dus een relatief recente woning, dan is het nuttig om niet alleen aandacht te besteden aan de bouwkundige toestand van het gebouw, maar ook aan de documenten die verband houden met de tienjarige aansprakelijkheid en de bijhorende verzekering.

Kunt u de verzekeraar rechtstreeks aanspreken?

Een belangrijk voordeel voor de bouwheer is dat hij in bepaalde omstandigheden een rechtstreekse vordering heeft tegen de verzekeraar van de aansprakelijke bouwprofessional.

Artikel 150 van de Wet betreffende de verzekeringen van 4 april 2014 voorziet in een rechtstreekse vordering van de benadeelde tegen de verzekeraar.

Dat kan bijzonder relevant zijn wanneer de aannemer of architect zelf niet langer in staat is om de schade te vergoeden.

De verzekering is dus niet alleen een bescherming voor de bouwprofessional, maar biedt ook een belangrijke bijkomende zekerheid aan de bouwheer.

Niet te verwarren met de beroepsaansprakelijkheidsverzekering

Naast de verplichte verzekering voor de tienjarige aansprakelijkheid bestaat er nog een tweede belangrijke verzekeringsregeling.

De Wet van 9 mei 2019, ook wel de Wet Peeters-Ducarme genoemd, verplicht bepaalde intellectuele beroepsbeoefenaars in de bouwsector om zich te verzekeren voor hun beroepsaansprakelijkheid.

Het gaat bijvoorbeeld om:

• architecten;
• ingenieurs;
• landmeters-experten;
• studiebureaus;
• projectmanagers;
• en andere intellectuele dienstverleners in de bouwsector.

Deze verzekering heeft een ruimer toepassingsgebied. Ze heeft betrekking op beroepsfouten die niet noodzakelijk onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen en geldt bovendien niet uitsluitend voor woningen.

Een belangrijk verschil is dat deze specifieke regeling betrekking heeft op de intellectuele beroepsbeoefenaars. Aannemers vallen niet onder dit tweede luik van de verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

De twee verzekeringsregelingen mogen dus niet met elkaar worden verward:

• de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is gericht op de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid voor bepaalde ernstige bouwgebreken;
• de beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft betrekking op de professionele aansprakelijkheid van intellectuele bouwberoepen voor hun beroepsfouten.

Wat controleert u best vóór de werken starten?

Een bouwproject begint niet pas wanneer de eerste steen wordt gelegd. Ook vóór de start van de werken kunt u als bouwheer belangrijke risico's beperken.

Vraag daarom tijdig de verzekeringsattesten van uw aannemer en architect op en controleer onder meer:

• Is de bouwprofessional daadwerkelijk verzekerd?
• Geldt de verzekering voor de geplande werken?
• Is de woning onderworpen aan de verplichte verzekeringsregeling?
• Wat is de verzekerde waarborg?
• Zijn er specifieke uitsluitingen of beperkingen waarmee u rekening moet houden?
• Zijn de verzekeringsattesten opgenomen in uw bouwdossier?

Bewaar deze documenten zorgvuldig. Wanneer zich jaren later een ernstig bouwprobleem voordoet, kunnen zij van groot belang zijn.

Het niet naleven van de wettelijke verzekeringsplicht kan bovendien gevolgen hebben voor de betrokken bouwonderneming en, onder bepaalde voorwaarden, voor haar bestuurders.

Tot slot

Een verplichte verzekering neemt de risico's van een bouwproject uiteraard niet weg. Ze zorgt er wel voor dat u als bouwheer een bijkomende bescherming heeft wanneer u geconfronteerd wordt met ernstige gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen.

Vraag daarom vóór de start van de werken de nodige verzekeringsattesten op en bewaar ze zorgvuldig. Een document dat vandaag misschien weinig belangrijk lijkt, kan jaren later van grote waarde blijken.

Heeft u vragen over de verzekeringen van uw aannemer, architect of andere bouwprofessional? Of wordt u geconfronteerd met een ernstig bouwgebrek en wilt u weten of u zich op de tienjarige aansprakelijkheid en de bijhorende verzekering kunt beroepen?

Ons kantoor adviseert bouwheren en bouwprofessionals over aannemingsrecht, bouwrechtelijke aansprakelijkheid en verzekeringskwesties. Wij bekijken graag samen met u welke rechten en mogelijkheden u in uw concrete situatie heeft.

Neem contact op →

Deze tekst geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw concrete situatie.