Lichte verborgen gebreken: wanneer kunt u uw aannemer nog aanspreken na de oplevering?

Naast de bekende tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, bestaat er ook een afzonderlijke regeling voor lichte verborgen gebreken.

Maar wanneer is een gebrek precies "verborgen"? Hoe ernstig moet het zijn? En vooral: hoe lang kunt u uw aannemer nog aanspreken?

Wat is een licht verborgen gebrek?

Een licht verborgen gebrek is een gebrek dat bij de oplevering niet kon worden vastgesteld, zelfs niet bij een normaal en zorgvuldig onderzoek, en dat het bouwwerk minder geschikt maakt voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Het gaat om gebreken die niet onder de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken vallen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• waterinfiltraties die pas na verloop van tijd zichtbaar worden;
• vochtproblemen;
• beschadigde of lekkende leidingen die in muren zijn ingewerkt;
• een lekkende dakgoot;
• afschilfering van beton;
• scheuren in vloertegels;
• onvoldoende geluidsisolatie;
• een onvoldoende waterdicht glazen dak.

Het gaat dus niet noodzakelijk om een spectaculair technisch probleem. Ook een gebrek dat voornamelijk het woongenot of de esthetische waarde van de woning aantast, kan onder bepaalde voorwaarden als een licht verborgen gebrek worden beschouwd.

De rechtspraak omschrijft het als een tekortkoming die bij de oplevering niet zichtbaar was, maar die voldoende ernstig is dat de bouwheer de werken niet, of niet tegen dezelfde prijs, zou hebben aanvaard indien hij het gebrek op dat ogenblik had gekend.

Drie voorwaarden om uw aannemer aan te spreken

Niet elk probleem dat na de oplevering opduikt, is automatisch een licht verborgen gebrek. In de praktijk moet u drie elementen kunnen aantonen.

1. Er is daadwerkelijk sprake van een gebrek

Eerst moet worden aangetoond dat er een tekortkoming is aan de uitgevoerde werken. Dat bewijs kan in principe met alle middelen van recht worden geleverd. Bij technische bouwgeschillen is een deskundigenonderzoek echter vaak aangewezen. Een technisch verslag kan bijvoorbeeld aantonen wat er precies misloopt, wat de oorzaak daarvan is en welke herstellingen noodzakelijk zijn.

2. Het gebrek was verborgen bij de oplevering

Het gebrek mocht bij de oplevering niet zichtbaar of detecteerbaar zijn geweest voor een normaal, voorzichtig en zorgvuldig persoon. Een gebrek dat tijdens de oplevering duidelijk zichtbaar was en waarover u toen geen voorbehoud maakte, zal bijgevolg in principe niet meer als een verborgen gebrek kunnen worden ingeroepen. Het tijdstip van de ontdekking en de omstandigheden van de oplevering zijn daarom van groot belang.

3. Het gebrek moet voldoende ernstig zijn

Ook de ernst van het gebrek speelt een rol. Het moet gaan om een tekortkoming die voldoende zwaar weegt op het gebruik, de waarde of het genot van het gebouw. De vraag is onder meer of u de werken, indien u het gebrek bij de oplevering had gekend, wel op dezelfde manier zou hebben aanvaard. Dat betekent niet dat het gebrek de stabiliteit van de woning moet bedreigen. Precies dat onderscheidt een licht verborgen gebrek van een gebrek dat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt.

Hoe lang kunt u uw aannemer aanspreken?

Hier moet een belangrijk onderscheid worden gemaakt tussen de algemene verjaringstermijn en de termijn waarbinnen u na de ontdekking van het gebrek moet handelen.

1. De verjaringstermijn

Voor contractuele vorderingen inzake lichte verborgen gebreken geldt in beginsel een verjaringstermijn van tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken, overeenkomstig artikel 2262bis, § 1 van het oud Burgerlijk Wetboek.

Dit is niet hetzelfde als de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken. Het gaat om een verjaringstermijn, zodat onder bepaalde voorwaarden bijvoorbeeld stuiting of schorsing van de verjaring mogelijk is.

Wie een gebrek ontdekt, doet er dan ook goed aan niet te wachten tot het einde van deze termijn.

2. Ook na de ontdekking moet u tijdig handelen

Naast de verjaring speelt een tweede termijn: nadat u het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken, moet u uw vordering binnen een redelijke termijn instellen.

Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie begint deze termijn pas te lopen zodra de bouwheer kennis heeft, of redelijkerwijze kennis had kunnen hebben, van het gebrek.

Wat een "redelijke termijn" is, wordt niet voor iedereen op dezelfde manier bepaald. De rechter beoordeelt dit aan de hand van de concrete omstandigheden van de zaak. Zo kan onder meer rekening worden gehouden met:

• de ernst en de evolutie van het gebrek;
• het tijdstip waarop het gebrek daadwerkelijk werd ontdekt;
• pogingen om tot een minnelijke oplossing te komen;
• de gevoerde briefwisseling;
• een eventuele gerechtelijke expertise;
• en de houding van de bouwheer nadat het probleem aan het licht kwam.

Dat betekent ook dat een vordering die niet onmiddellijk na de ontdekking van het gebrek wordt ingesteld, niet noodzakelijk te laat is. Alles hangt af van de omstandigheden.

Bent u consument? Dan geniet u bijkomende bescherming

Wanneer u als particulier een aannemingsovereenkomst sluit met een professionele aannemer, kan ook het Wetboek van Economisch Recht een belangrijke rol spelen.

Een aannemer kan zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken tegenover een consument niet zomaar volledig uitsluiten of u een onredelijk korte termijn opleggen om een gebrek te melden.

Artikel VI.83 WER bevat een lijst van bedingen die in een overeenkomst met een consument steeds onrechtmatig zijn, waaronder bedingen die de wettelijke rechten van de consument bij een tekortkoming van de onderneming op ongepaste wijze uitsluiten of beperken.

De concrete geldigheid van een contractuele meldings- of klachttermijn moet daarom steeds worden beoordeeld in het licht van de overeenkomst en de omstandigheden van het dossier. Een clausule in de aannemingsovereenkomst betekent dus niet automatisch dat u na het verstrijken ervan geen enkel verhaal meer heeft.

Wat doet u best wanneer u een gebrek ontdekt?

Een verborgen gebrek wordt juridisch vaak pas problematisch wanneer er discussie ontstaat over wanneer het gebrek werd ontdekt, hoe ernstig het is en wie ervoor verantwoordelijk is. Daarom is snel en zorgvuldig handelen belangrijk.

Ontdekt u een mogelijk verborgen gebrek?

• Documenteer het probleem. Neem foto's en video's en bewaar eventuele technische verslagen, offertes en facturen.
• Meld het gebrek schriftelijk aan de aannemer. Beschrijf duidelijk wat u heeft vastgesteld en wanneer.
• Stel de aannemer zo nodig formeel in gebreke. Een aangetekende ingebrekestelling kan belangrijk zijn voor uw bewijspositie en om verdere stappen te zetten.
• Laat niet zomaar herstellingen uitvoeren. Bij een technisch geschil kan het belangrijk zijn eerst de toestand te laten vaststellen, bijvoorbeeld door een deskundige.
• Laat termijnen tijdig controleren. Wacht niet tot het probleem zich verder manifesteert of de verjaring nadert.
• Win juridisch advies in wanneer de aannemer aansprakelijkheid betwist. Een tijdige juridische analyse kan vermijden dat een op zichzelf gegronde vordering door een procedureel probleem verloren gaat.

Tot slot

De oplevering is dus niet noodzakelijk het eindpunt van uw verhaal tegenover de aannemer. Ook wanneer een gebrek pas later zichtbaar wordt, kan er nog een mogelijkheid bestaan om de aannemer, en in voorkomend geval andere betrokken bouwprofessionals, aan te spreken.

De aard van het gebrek, het tijdstip waarop het werd ontdekt, de ernst ervan, de contractuele afspraken en de wijze waarop u vervolgens handelt, zijn daarbij doorslaggevend.

Heeft u na de oplevering een probleem met uw woning of verbouwing? Wacht dan niet te lang om te laten beoordelen wat uw rechten zijn. Een eerste juridische analyse kan duidelijk maken of er sprake is van een verborgen gebrek, wie daarvoor mogelijk aansprakelijk is en welke stappen u best onderneemt.

Ons kantoor begeleidt bouwheren en andere betrokken partijen bij bouwgeschillen en aansprakelijkheidskwesties. Neem gerust contact met ons op voor advies over uw concrete situatie.

Neem contact op →

Deze tekst geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw concrete situatie.