Wat als uw huurder overlijdt? De datum van het huurcontract maakt het verschil

Sinds 1 januari 2019 gelden in Vlaanderen bovendien andere regels dan vroeger. Voor verhuurders, erfgenamen en nabestaanden is één vraag daarom cruciaal: wanneer werd het huurcontract afgesloten?

De datum van het huurcontract is beslissend

Huurcontracten van vóór 1 januari 2019

Voor oudere woninghuurovereenkomsten leidt het overlijden van de huurder niet automatisch tot het einde van de huur.

De erfgenamen treden in de rechten en verplichtingen van de overleden huurder. Zij worden dus partij bij het huurcontract en nemen in beginsel zowel de voordelen als de lasten ervan over. De huurovereenkomst loopt verder totdat zij op geldige wijze wordt beëindigd.

Wanneer er geen erfgenamen zijn, de erfgenamen onbekend blijven of niemand het beheer van de nalatenschap opneemt, kon de verhuurder vroeger niet terugvallen op een specifieke huurrechtelijke regeling. In dat geval diende een curator te worden aangesteld over de onbeheerde nalatenschap als geheel. Die aanstelling gebeurde vaak pas enige tijd na het overlijden, waardoor de woning in de praktijk soms gedurende een aanzienlijke periode onbeheerd bleef. Zolang er geen curator was aangesteld die bevoegd was om de nalatenschap te vertegenwoordigen, was het voor de verhuurder vaak moeilijk om de woning vrij te maken en opnieuw te verhuren. De wederverhuur van het pand kon daardoor aanzienlijke vertraging oplopen.

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2019 werden gesloten, blijft deze problematiek in belangrijke mate beheerst door de algemene regels inzake onbeheerde nalatenschappen. Een uitgebreide bespreking van deze regeling valt evenwel buiten de draagwijdte van dit artikel.

Sinds 1 januari 2019 geldt een nieuwe regeling

Voor woninghuurovereenkomsten die onder het Vlaams Woninghuurdecreet vallen, heeft de decreetgever gekozen voor meer rechtszekerheid en een snellere afhandeling van dergelijke situaties.

De huurovereenkomst eindigt op basis van artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij een erfgenaam binnen die termijn schriftelijk laat weten dat hij of zij de huur wenst voort te zetten.

Bij een gezamenlijk huurcontract eindigt de huur bovendien niet zodra één huurder overlijdt. De regeling speelt pas wanneer de laatste huurder overlijdt.

Wanneer geen erfgenaam de huur voortzet, kan bovendien een specifieke curator worden aangesteld met betrekking tot de goederen die zich in de huurwoning bevinden. Deze regeling is ingevoerd om te vermijden dat de verhuurder maandenlang moet wachten op de afwikkeling van een onbeheerde nalatenschap. Daardoor kan de woning doorgaans sneller worden ontruimd en opnieuw worden verhuurd dan onder de vroegere regeling.

Een erfgenaam kan de huur voortzetten

De automatische beëindiging is niet absoluut.

Een erfgenaam die binnen de wettelijke termijn schriftelijk aan de verhuurder meedeelt dat hij of zij de huur wil voortzetten, neemt alle rechten en verplichtingen van de overleden huurder over. Dat betekent onder meer:

• betaling van de huur;
• naleving van alle bepalingen van de huurovereenkomst;
• beheer van de woning;
• betaling van eventuele kosten en lasten.

Duidelijke en snelle schriftelijke communicatie is daarbij essentieel. In de praktijk verloopt dit vaak via de notaris of via degene die belast is met het beheer van de nalatenschap.

Geen voortzetting betekent niet dat alle verplichtingen verdwijnen

Wanneer de erfgenaam of de erfgenamen de huurovereenkomst niet wensen voort te zetten of niemand tijdig reageert, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder.

Daarmee zijn evenwel niet alle verplichtingen ten aanzien van de verhuurder verdwenen.

Erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, kunnen nog steeds gehouden zijn tot betaling van achterstallige huurgelden en andere schulden die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Daarnaast kent artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet aan de verhuurder een forfaitaire vergoeding toe ten belope van één maand huur. Deze vergoeding komt ten laste van de nalatenschap.

De woning moet bovendien volledig zijn ontruimd op het ogenblik waarop de huurovereenkomst een einde neemt.

Praktisch voorbeeld

Overlijdt uw huurder op 10 september, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch op 30 november.

Tegen die datum moeten de woning, eventuele garage en bergingen volledig zijn ontruimd en moeten de sleutels aan de verhuurder worden overhandigd.

Wat als niemand reageert of iedereen de nalatenschap verwerpt?

Wanneer geen erfgenamen gekend zijn of wanneer alle erfgenamen de nalatenschap verwerpen, ontstaat vaak een moeilijke situatie voor de verhuurder. Hoewel de woning leegstaat, mag de verhuurder niet eigenmachtig optreden door de woning te betreden, goederen te verwijderen of de inboedel weg te doen. Ook na het overlijden van de huurder moeten de rechten van de nalatenschap worden gerespecteerd.

Vóór de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet bestond hiervoor geen specifieke en snelle regeling. Indien niemand de nalatenschap beheerde, diende een curator van een onbeheerde nalatenschap te worden aangesteld via de rechtbank van eerste aanleg. Die procedure kon enige tijd in beslag nemen, terwijl de huur verder liep en de woning vaak niet opnieuw kon worden verhuurd.

Voor woninghuurovereenkomsten die onder het Vlaams Woninghuurdecreet vallen, voorziet artikel 42 in een praktischere oplossing. Wanneer de erfgenaam of de erfgenamen de huurovereenkomst niet wensen voort te zetten of niemand tijdig reageert, kan de vrederechter op verzoek van de verhuurder een curator aanstellen. Deze curator krijgt de opdracht om de aanwezige goederen te inventariseren, de ontruiming van de woning te organiseren en de verdere afhandeling van het dossier te begeleiden onder toezicht van de vrederechter.

De curator kan daarbij, afhankelijk van de omstandigheden en de waarde van de goederen, de nodige beslissingen nemen om de woning vrij te maken. Zodra de inboedel is afgehandeld en de woning werd ontruimd, kan de verhuurder opnieuw over het pand beschikken.

Voor verhuurders vormt deze gerechtelijke tussenkomst vaak de enige juridisch correcte manier om een leegstaande huurwoning na een overlijden opnieuw beschikbaar te maken. Eigen initiatief, hoe begrijpelijk ook, kan aanleiding geven tot aansprakelijkheid wanneer goederen van de nalatenschap verloren gaan of worden beschadigd.

Wat gebeurt er met de huurwaarborg?

Na de ontruiming van de woning moet worden bepaald wie recht heeft op de huurwaarborg. De huurwaarborg maakt in beginsel deel uit van de nalatenschap.

Wanneer een curator werd aangesteld, zal de vrederechter beslissen over de bestemming van de huurwaarborg. Daarbij worden eerst de kosten van de curator en de gerechtelijke procedure voldaan.

Pas daarna kan een eventueel resterend saldo worden aangewend voor de betaling van openstaande huurachterstallen, huurschade of andere vorderingen van de verhuurder.

Wat doet u als verhuurder?

Wordt u geconfronteerd met het overlijden van een huurder? Dan neemt u best zo snel mogelijk volgende stappen:

• noteer de datum van overlijden en vraag een officiële overlijdensakte op;
• achterhaal wie de nalatenschap beheert;
• breng eventuele huurachterstallen schriftelijk ter kennis van de erfgenamen of notaris;
• maak duidelijke afspraken over sleutels, meterstanden en de ontruiming;
• ga nooit op eigen initiatief over tot een ontruiming;
• contacteer het vredegerecht wanneer niemand reageert, niemand ontruimt of alle erfgenamen de nalatenschap verwerpen.

Tot slot

Een overlijden is geen gewone contractuele gebeurtenis. Nabestaanden hebben tijd nodig om een verlies te verwerken, terwijl een verhuurder nood heeft aan duidelijkheid over zijn eigendom en de verdere uitvoering van de huurovereenkomst.

Hoewel het Vlaams Woninghuurdecreet vandaag meer houvast biedt dan vroeger, blijft de afhandeling van een huur na overlijden vaak juridisch complex. De datum van het huurcontract, de houding van de erfgenamen, de eventuele verwerping van de nalatenschap, de aanstelling van een curator, de ontruiming van de woning en de bestemming van de huurwaarborg kunnen stuk voor stuk aanleiding geven tot discussie of vertraging.

Een foutieve stap kan bovendien belangrijke gevolgen hebben. Wie te snel handelt, loopt het risico aansprakelijk te worden gesteld. Wie te lang wacht, ziet de schade vaak verder oplopen.

Wordt u als verhuurder geconfronteerd met het overlijden van een huurder? Dan is het belangrijk om tijdig de juiste juridische stappen te zetten, zowel om uw rechten te vrijwaren als om het pand zo snel mogelijk opnieuw beschikbaar te maken voor verhuur. Ons kantoor begeleidt u bij elke fase van deze procedure, van de eerste juridische beoordeling tot de contacten met erfgenamen, curatoren en rechtbanken. Zo bent u verzekerd van een correcte afhandeling van het dossier en een optimale bescherming van uw belangen.

Neem contact op →

Deze tekst geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw concrete situatie.